Oleh: Berly Lesmana (Pimpinan LPKSM Pandawa Lima)
Tak sedikit, banyaknya keluhan dan pengaduan terkait kondisi perumahan yang tidak sesuai dengan janji-janji pihak develover pada saat promosi yang ditawarkan.
Masalahnya, pihak pengembang atau developer apartemen dinilai tidak jarang tak memenuhi kewajibannya seperti spesipikasi penggunaan material yang tidak sesuai dengan brosur atau dalam promosi yang ditawarkan.
Sekalipun berdasarkan pada asas kebebasan berkontrak yang tercantum dalam Pasal 1338 KUHPdt, setiap orang atau para pihak bebas untuk membuat perjanjian, apapun isi dan bagaimanapun bentuknya: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku menjadi undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Akan tetapi, yang perlu kita ingat bahwa asas kebebasan berkontrak tersebut tetap tidak boleh melanggar syarat-syarat sahnya perjanjian seperti yang diatur dalam KUHPerdata.
Selain itu, salah satu syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPdt, yaitu adanya Sebab yang halal adalah isi perjanjian itu sendiri, yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh para pihak. Isi dari perjanjian itu tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, maupun dengan ketertiban umum.
Dari adanya syarat sebab yang halal, dapat kita lihat bahwa suatu perjanjian tidak boleh melanggar undang-undang. Dengan demikian kebebasan berkontrak tetap memiliki batasan, salah satunya undang-undang (lihat pasal 1337 KUHPer).
Sementara itu, beberapa kewajiban developer apartemen sebagai pelaku usaha telah diatur dalam Undang-undan Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), yakni: beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya; memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan; memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku; memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang dterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Beberapa pasal dalam UUPK di bawah ini dapat dikenakan kepada developer tersebut. Pasal 8 ayat (1) UUPK menyebutkan: Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang: tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Tidak sesuai dengan mutu, tingkatan, komposisi, proses pengolahan, gaya, mode, atau penggunaan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam label atau keterangan barang dan/atau jasa tersebut. Tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.
Pasal 9 ayat (1) huruf k UUPK menyebutkan : Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklan-kan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan/atau seolah-olah : menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.
Pasal 10 huruf c UUPK : Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan atau membuat pernyataan yang tidak benar atau menyesatkan mengenai: kondisi, tanggungan, jaminan, hak atau ganti rugi atas suatu barang dan/atau jasa.
Pasal 16 UUPK, Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan dilarang untuk tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan; Tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.
Pasal 19 UUPK disebutkan, Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan. Ganti rugi dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari setelah tanggal transaksi. Pemberian ganti rugi tidak menghapuskan kemungkinan adanya tuntutan pidana berdasarkan pembuktian lebih lanjut mengenai adanya unsur kesalahan.
Apabila developer tidak menanggapi, konsumen bisa menempuh jalur hukum dengan menggugat dan sekaligus melaporkan developer secara pidana. Secara pidana, developer ini juga dapat dilaporkan dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f UUPK.
Pasal ini pada intinya melarang pelaku usaha untuk memperdagangkan barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang tersebut. Developer perumahan yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UUPK.
Terhadap sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62, dapat dijatuhkan hukuman tambahan, berupa pencabutan izin usaha. Berdasarkan ketentuan di atas, UUPK dapat mengenakan tiga sanksi sekaligus kepada developer yang nakal tersebut yakni sanksi perdata, pidana dan administrasi.
Di samping itu, ancaman pidana lain bagi developer yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yaitu denda maksimal Rp5 miliar. Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.
Dalam perkara nomor 324 K/Pdt/2006, Mahkamah Agung menguatkan putusan Pengadilan Tinggi Medan yang menghukum developer telah melakukan wanprestasi karena tidak dapat menyerahkan rumah pada tanggal yang diperjanjikan dapat dijadikan bahan penolakan atas pembelaan pihak Developer dgn alasan tersebut. (*).
